Por que regularizar o imóvel
Um imóvel irregular existe fisicamente, mas não existe legalmente da forma correta. As consequências práticas são diretas:
- Venda: compradores com financiamento bancário não conseguem crédito — o banco exige matrícula atualizada com a construção averbada. Você fica limitado a compradores que pagam à vista, geralmente exigindo desconto de 15–30%.
- Financiamento do próprio proprietário: empréstimos com garantia de imóvel (home equity) exigem imóvel regularizado.
- Inventário: na transmissão por herança, imóveis irregulares geram complicações no processo de inventário e podem precisar de ação judicial para regularização.
- IPTU: imóvel não averbado pode ter IPTU lançado com área incorreta — menor no início, mas com risco de cobrança retroativa quando a regularização ocorrer.
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O habite-se: o que é e como obter
O habite-se (formalmente chamado de auto de conclusão de obra ou certidão de conclusão) é emitido pela prefeitura após a conclusão da obra. É o documento que atesta que a construção foi executada de acordo com o projeto aprovado e pode ser habitada.
O processo geral para obter o habite-se é:
- Solicitar vistoria na prefeitura — via protocolo presencial ou online, apresentando alvará de construção vigente, projeto aprovado e ART/RRT do responsável técnico.
- Receber o agente fiscal — técnico da prefeitura visita o imóvel para verificar se a construção está de acordo com o projeto aprovado (metragem, número de pavimentos, recuos).
- Correção de divergências — se houver diferenças entre projeto e construção, é necessário aprovar um projeto de regularização antes do habite-se.
- Emissão do documento — prazo varia por município: de 15 dias a 6 meses em cidades grandes.
Sem o alvará de construção original, não é possível obter habite-se pelo caminho convencional — o proprietário precisa primeiro regularizar o projeto (veja abaixo).
Averbação na matrícula do imóvel
Com o habite-se em mãos, o próximo passo é averbar a construção na matrícula do terreno no cartório de registro de imóveis. A averbação cria o registro da construção como parte legal do imóvel.
Documentos normalmente exigidos pelo cartório:
- Habite-se (original ou cópia autenticada)
- Certidão Negativa de Débito do INSS (CND) — comprova que as contribuições previdenciárias dos trabalhadores da obra foram recolhidas
- ART ou RRT do responsável técnico pela obra
- Planta da construção com memorial descritivo
- Requerimento de averbação (formulário do cartório)
A CND do INSS é obtida via portal da Receita Federal. Para obras com nota fiscal de material e recolhimento regular do INSS da mão de obra, o processo é simples. Para obras com trabalhadores informais, é preciso fazer uma estimativa e recolhimento retroativo.
Custos de regularização em 2026
| Etapa | Custo estimado | Variável por |
|---|---|---|
| Honorários do arquiteto/engenheiro (projeto e regularização) | R$ 3.000–10.000 | Área e complexidade do projeto |
| Taxa de habite-se (prefeitura) | R$ 200–2.000 | Município e área construída |
| CND do INSS (recolhimento retroativo, se houver) | R$ 0–8.000 | Estimativa da mão de obra usada |
| Averbação no cartório | R$ 500–3.000 | Valor venal e estado |
| Escritura (se imóvel ainda não escriturado) | R$ 1.500–6.000 | Valor do imóvel e estado |
| ITBI (imposto de transmissão, se houver venda) | 2%–4% do valor | Município |
No total, uma regularização simples (imóvel com alvará mas sem habite-se) custa entre R$ 5.000 e R$ 15.000. Uma regularização complexa (obra sem alvará, divergências no projeto) pode chegar a R$ 25.000–40.000 dependendo do porte.
Imóvel construído sem alvará: como regularizar
Obras realizadas sem alvará são chamadas de clandestinas. Para regularizá-las:
- Contratar arquiteto ou engenheiro para elaborar o projeto como construído (as built) — levantamento do que foi efetivamente executado.
- Verificar conformidade com legislação atual — recuos, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento. Se a obra viola o zoneamento, a regularização pode ser inviável sem demolição parcial.
- Protocolar pedido de regularização na prefeitura — com pagamento de multa e taxas. O valor da multa varia: entre 1% e 10% do valor venal da construção.
- Após aprovação, solicitar habite-se e averbar — seguindo o processo normal.
Municípios que aderiram ao programa Reurb (Regularização Fundiária Urbana, Lei 13.465/2017) oferecem procedimentos simplificados e custos reduzidos, especialmente para imóveis de interesse social.