Empreitada por preço global vs outras modalidades
Antes de assinar qualquer coisa, é preciso saber exatamente qual modelo de contratação está na mesa. Existem três modalidades principais:
- Empreitada por preço global (ou "empreitada total"): a empreiteira fornece mão de obra e materiais e cobra um preço fixo pela obra completa. É a mais comum e a que mais gera conflitos quando o escopo não está bem definido.
- Empreitada por administração: o proprietário compra os materiais, e a empreiteira fornece apenas a mão de obra, cobrando um percentual sobre o custo total (geralmente 8% a 15%). Dá mais controle ao dono da obra, mas exige muito mais gestão.
- Subempreitada por ofício: cada serviço é contratado separadamente — pedreiro, eletricista, encanador, pintor. Pode ser mais barato, mas a responsabilidade de coordenar tudo fica inteiramente com o proprietário.
Este guia foca na empreitada por preço global, pois é a modalidade onde os contratos costumam ter mais lacunas — e onde os prejuízos tendem a ser maiores quando algo dá errado.
As 10 cláusulas que não podem faltar
Todo contrato de empreitada por preço global deve conter, no mínimo:
- Escopo detalhado com referência ao projeto: o objeto do contrato deve ser específico — "construção de residência conforme projeto arquitetônico aprovado n.º [X]" — com o memorial descritivo anexado ao contrato. "Execução de obra residencial conforme combinado" não é escopo; é um convite para disputas.
- Especificação de materiais por cômodo: liste marca de referência ou "similar aprovado pelo contratante" para cada item relevante — piso, revestimento, louças, metais, esquadrias. Sem essa especificação, qualquer porcelanato de R$ 15/m² é "porcelanato".
- Preço global fixo e condições de reajuste: o valor total deve ser expresso claramente, com o índice de reajuste (INCC ou CUB do estado) e o prazo mínimo para aplicação — nunca inferior a 12 meses. Reajustes em prazos menores ou por índices não previstos são abusivos.
- Cronograma financeiro vinculado ao físico: os pagamentos devem estar atrelados à conclusão verificada de cada etapa — nunca adiantados. O modelo mais seguro: percentual na assinatura (máximo 20–30%), parcelas nas entregas de fundação, estrutura, cobertura, instalações e acabamentos.
- Prazo de execução com multa por atraso: defina a data de conclusão e aplique multa de 0,1% a 0,5% do valor do contrato por dia de atraso injustificado. A multa pré-fixada é mais eficaz do que cobrar "perdas e danos" — estes precisam ser provados; a multa, não.
- Cláusula de abandono: penalidade específica para abandono de obra, separada da multa por atraso. O abandono é o cenário mais grave: obra parada, equipe dispersa, dificuldade de retomar. A multa por abandono costuma ser 10–20% do valor total do contrato.
- Retenção de garantia: retenha 5% do valor total para pagamento somente após vistoria final e aceite da obra. Esse percentual mantém a empreiteira comprometida com correções e acabamentos até o último dia.
- Garantia pós-obra: o mínimo legal é 5 anos para defeitos estruturais (Código Civil, Art. 618), 1 ano para instalações e sistemas e 90 dias para vícios aparentes. O contrato pode e deve especificar esses prazos — "conforme a lei" sem detalhar deixa margem para discussão.
- ART/RRT de execução: a empreiteira deve apresentar a Anotação de Responsabilidade Técnica (engenheiro) ou Registro de Responsabilidade Técnica (arquiteto) de execução no início dos trabalhos. Conste explicitamente que o pagamento da primeira parcela fica condicionado à entrega desse documento.
- Foro de eleição e reconhecimento de firma: defina a comarca do local da obra como foro competente em caso de litígio. Exija reconhecimento de firma em cartório para ambas as partes — o custo é baixo (R$ 30 a R$ 80 por assinatura) e o valor probatório, alto.
→ Calcule o custo estimado da sua obra antes de negociar o valor com a empreiteira — ter uma estimativa independente muda a conversa.
Diferença entre empreitada e administração: quando usar cada uma?
A escolha do modelo de contratação depende do tempo, da experiência e do apetite por controle que você tem. A tabela abaixo resume as diferenças práticas:
| Critério | Empreitada global | Por administração |
|---|---|---|
| Preço | Fixo (previsível) | Variável (pode ser menor ou maior) |
| Controle de materiais | Empreiteira decide (dentro do especificado) | Proprietário compra tudo |
| Gestão necessária | Baixa | Alta |
| Risco de superfaturamento | Médio (materiais sem nota) | Baixo (proprietário compra direto) |
| Indicado para | Quem não tem tempo para gerenciar | Quem quer controle total |
→ Veja também: guia completo sobre contrato de obra com as 12 cláusulas essenciais.
Os 5 sinais de que o contrato que te apresentaram é ruim
Se o contrato que a empreiteira trouxe tiver qualquer um desses pontos, não assine sem negociar:
- Prazo de entrega sem nenhuma penalidade por atraso
- Pagamentos em parcelas fixas sem vínculo com etapas concluídas
- Escopo de uma linha — "execução de obra residencial conforme combinado"
- Sem menção a ART/RRT de execução
- Garantia apenas "verbal" ou "conforme a lei" sem prazos especificados
Qualquer um desses itens por si só já é um sinal de alerta. Todos juntos no mesmo contrato indicam que o documento foi escrito para proteger a empreiteira — não você.
Como negociar um contrato melhor
Três orientações práticas para quem está prestes a assinar:
- Não assine o modelo "padrão" da empreiteira sem ler e alterar. Ele foi escrito por eles, para eles. Isso não significa que a empreiteira é desonesta — significa que o contrato padrão favorece quem o redigiu. Negocie cada cláusula que não estiver clara.
- Contrate um advogado para revisar. Para obras acima de R$ 100 mil, um advogado especializado em direito da construção civil cobra entre R$ 300 e R$ 800 para revisar o contrato — provavelmente o menor custo jurídico de toda a obra, e um dos mais importantes.
- Se a empreiteira recusar cláusulas básicas de proteção, esse é o sinal mais claro de que você não deveria contratá-la. Uma empresa séria sabe que essas cláusulas protegem ambos os lados — e não vai se recusar a colocá-las no papel.